Před rokem 1989 byly byty levné, ale nedostupné. Dnes jsou dostupné jen na papíře

Třicet let po revoluci stojíme před paradoxem – bytů je na trhu dost, ale koupit si jeden znamená obětovat patnáct let života. Jak jsme se sem dostali a kdo na to nejvíc doplácí?

Když dnes sleduju debaty o bydlení, často si vzpomenu na příběhy rodičů a prarodičů. Ti první čekali roky na přidělení družstevního bytu, psali žádosti, shánění protekce, a nakonec byli vděční za panelákový 2+1 kdesi na sídlišti. Bylo to ponižující, ale aspoň to jednou skončilo. Dnešní generace čelí něčemu úplně jinému – trhu, který nabízí všechno, ale za ceny, které jsou pro většinu lidí čistou abstrakcí.

Od fronty na klíče k frontě na hypotéku

Před rokem 1989 byl byt oficiálně levný, jenže ho nebylo kde vzít. Družstevní podíl stál několik desítek tisíc korun při průměrné mzdě kolem tří až čtyř tisíc, ale získat ho znamenalo vyhrát v systémové loterii. Dnes je situace zrcadlově obrácená – nabídek jsou tisíce, jenže průměrná cena bytu v Praze atakuje deset milionů korun. Brno, Plzeň nebo České Budějovice nejsou o moc přívětivější.

Co to znamená v praxi? Podle analýz společnosti Deloitte, která dlouhodobě sleduje dostupnost bydlení napříč Evropou, potřebuje Čech na pořízení průměrného bytu v hlavním městě zhruba patnáct ročních hrubých mezd. V Německu je to šest až osm. Nejde jen o číslo – je to rozdíl mezi tím, zda člověk ve třiceti začne splácet vlastní, nebo zda do padesáti financuje hypotéku někoho jiného.

Kdo dnes zůstává za dveřmi

Když se podívám na profily lidí, kteří dnes řeší nedostupnost bydlení, nejsou to žádní flákači nebo lidé bez ambicí. Jsou to učitelé, zdravotní sestry, mladí inženýři na začátku kariéry, samoživitelky s dětmi. Lidé, bez kterých by společnost nefungovala, ale kteří si paradoxně nemohou dovolit bydlet ve městech, kde pracují.

Zvlášť tvrdě to dopadá na mladé rodiny. Ty často stojí před volbou – buď zůstat v nájmu a platit třicet tisíc měsíčně někomu jinému, nebo se zadlužit na třicet let s měsíční splátkou, která při současných úrokových sazbách (stále kolem pěti až šesti procent) spolkne polovinu rodinného rozpočtu. A to za předpokladu, že banka vůbec hypotéku schválí.

Proč je všechno tak drahé

Odpověď není jednoduchá, ale dá se rozložit na několik vrstev. První je chronický nedostatek nových bytů. Stavební řízení v Česku patří k nejpomalejším v Evropě – získat povolení trvá v průměru pět až sedm let, což developery odrazuje a uměle omezuje nabídku. Novela stavebního zákona měla situaci zlepšit, ale její reálné dopady jsou zatím nejisté.

Druhá vrstva je proměna nemovitostí v investiční nástroj. Byty přestaly být primárně místem k životu a staly se způsobem, jak uložit peníze. Zahraniční i domácí investoři skupují celé bytové domy, aby je pronajímali nebo jen drželi jako zajištění proti inflaci. To dále tlačí ceny vzhůru a vytěsňuje běžné kupující.

Třetí faktor je globální – rostoucí ceny stavebních materiálů, energií, práce. Válka na Ukrajině a postcovidová inflace tyto trendy jen urychlily. A do toho přicházejí nové požadavky na energetickou efektivitu budov, které jsou sice správné, ale výstavbu dále prodražují.

Jak se měří nedostupnost

Ekonomové používají několik ukazatelů. Nejznámější je poměr ceny nemovitosti k ročním příjmům – ten už jsem zmínil. Pak je tu podíl splátky hypotéky na čistém měsíčním příjmu. Pokud přesáhne třicet procent, člověk je podle mezinárodních standardů považován za ohroženého náklady na bydlení. V Česku se dnes běžně pohybujeme na čtyřiceti procentech i výš.

Podobně alarmující je situace v nájemním sektoru. Nájmy v Praze za poslední roky vyskočily o desítky procent a pro mnoho lidí představují stejnou zátěž jako hypotéka – jenže bez vyhlídky na vlastnictví.

Co bude dál

Prognózy nejsou jednoznačné. Vysoké úrokové sazby sice zpomalily růst cen nemovitostí, ale základní problém – málo bytů a hodně zájemců – nikam nezmizel. Bez systémových změn v územním plánování, bez zrychlení stavebního řízení a bez promyšlené bytové politiky se situace sama od sebe nezlepší.

Možná nejznepokojivější je, jak rychle jsme si na tuto situaci zvykli. Jako by bylo normální, že člověk s vysokoškolským vzděláním a slušným platem nemůže pomýšlet na vlastní bydlení dřív než ve čtyřiceti. Jako by bylo přijatelné, že celá generace vyrůstá s vědomím, že sen jejich rodičů je pro ně nedosažitelný. Není to normální. A stojí za to si to připomínat.